Większość inwestorów po raz pierwszy styka się z pojęciem "projekt i budowa" przy okazji pierwszej poważnej inwestycji w halę. Część traktuje to jako chwyt marketingowy. Tymczasem model ten realnie zmienia rozkład odpowiedzialności i ryzyka w całym procesie.
Tradycyjny model: projektant osobno, wykonawca osobno
W tradycyjnym podejściu inwestor:
- Zleca projekt architektoniczny biuru projektowemu
- Na podstawie projektu przeprowadza przetarg lub negocjacje z wykonawcami
- Podpisuje osobną umowę z generalnym wykonawcą
- Koordynuje pracę obu podmiotów przez cały czas budowy
Brzmi rozsądnie. Problem pojawia się wtedy, gdy projekt i realizacja się nie zgadzają - bo zawsze gdzieś się nie zgadzają. Kto odpowiada za błąd projektowy, który wyszedł w trakcie budowy? Projektant mówi, że realizacja odbiega od projektu. Wykonawca mówi, że projekt był niemożliwy do zrealizowania. Inwestor stoi pośrodku.
Model projekt i budowa: jeden podmiot, pełna odpowiedzialność
W modelu projekt i budowa inwestor podpisuje jedną umowę z jednym podmiotem. Ten podmiot:
- Opracowuje projekt (samodzielnie lub z podwykonawcą projektowym)
- Uzyskuje niezbędne pozwolenia
- Realizuje budowę
- Przekazuje gotowy obiekt
Nie ma szwu między projektem a realizacją. Jeden podmiot odpowiada za całość - za budżet, harmonogram i jakość.
Konkretne korzyści dla inwestora
Jedna umowa, jedna cena Koszt jest określony przed podpisaniem umowy i uwzględnia pełen zakres - od projektu po odbiór. Ryzyko wzrostu kosztów (materiały, robocizna, poprawki projektowe) leży po stronie wykonawcy.
Jeden punkt kontaktu Zamiast zarządzać relacją między projektantem a wykonawcą - masz jeden numer telefonu. W przypadku problemu nie szukasz winnego, tylko zgłaszasz sprawę i czekasz na rozwiązanie.
Szybsza realizacja Projektowanie i przygotowanie realizacji mogą być prowadzone równolegle. Nie czekasz na komplet dokumentacji, żeby zacząć zamawiać materiały.
Optymalizacja już na etapie projektu Wykonawca, który sam buduje, projektuje pod swoje możliwości wykonawcze i dobrze zna koszty. Projektant zewnętrzny nie wie, ile kosztuje dana technologia w danym momencie rynkowym.
Kiedy model projekt i budowa sprawdza się najlepiej?
- Obiekty przemysłowe i magazynowe od 400 m²
- Inwestor nie ma własnego działu inwestycji lub czasu na zarządzanie projektem
- Termin realizacji jest istotny biznesowo
- Inwestor potrzebuje pewności budżetowej
Czego model projekt i budowa nie zastępuje?
Niezależny nadzór inwestorski. Warto rozważyć zatrudnienie inspektora nadzoru (nie związanego z wykonawcą), który w imieniu inwestora kontroluje jakość wykonania. Zwłaszcza przy dużych inwestycjach.
Jak sprawdzić czy oferta jest faktycznie projekt i budowa?
Dobry kontrakt projekt i budowa zawiera:
- Stałą cenę za cały zakres (nie kosztorys otwarty)
- Termin przekazania obiektu
- Opis zakresu projektu i realizacji jako integralną część umowy
- Odpowiedzialność wykonawcy za wady projektu i realizacji
Jeśli wykonawca mówi "projekt i budowa", ale pokazuje kosztorys, który będzie "modyfikowany w trakcie" - to nie jest projekt i budowa.